Вопросы аренды коммерческих помещений в условиях режима повышенной готовности (2020-04-28)

Вопрос: Я владею сетью магазинов в г. Москве, торгующих пивом и продовольственными товарами, арендуя у коммерческой организации помещения под магазины, а также под офис. В связи с карантином мои магазины не закрылись, однако обороты и выручка заметно упали. Сотрудники офиса, за исключением нескольких, переведены на удаленную работу. Могу ли я на этом основании снизить размер арендной платы, и как это сделать?

Ответ:

Пунктом 20.1 Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (ред. от 21.04.2020) установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.

И хотя Ваши магазины не закрылись, вышеуказанные форс-мажорные обстоятельства повлияли на их работу и на количество выручки; в меньшем объеме стали использоваться офисные помещения. Между тем, при заключении договоров аренды ни Вы, ни Ваш арендодатель не могли предвидеть данных обстоятельств, а если бы предвидели – заключили бы договор на иных условиях (например, сняли бы помещения по более низкой арендной ставке; арендовали бы офис меньшей площадью). То есть существенные обстоятельства, из которых Вы исходили при заключении договора, изменились.

Согласно статье 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

С учетом вышесказанного:

• 1) Изучите Ваш договор аренды на предмет того, какой порядок изменения и расторжения предусмотрен для данного договора, а также какие последствия влечет для сторон наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), необходимо ли информировать о наступлении данных обстоятельств другую сторону и в какой срок.

• 2) Подготовьте письмо в адрес арендодателя, в котором укажите:

  — о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, сославшись на п. 20.1. Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ;

  — о том, как данные обстоятельства повлияли на работу Вашей организации и ведение бизнеса;

  — об убытках, которые Вы несете в результате наступления чрезвычайных обстоятельств;

  — о том, что в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, вы не несете ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ. В частности, к Вам не должна применяться неустойка за просрочку внесения арендных платежей;

  — сославшись на статью 451 ГК РФ, предложите арендодателю изменить условия договора аренды: предусмотреть договором «арендные каникулы» на несколько месяцев, или уменьшить размер арендной платы; или зачесть ране уплаченный обеспечительный платеж в счет арендной платы (в зависимости от условий конкретного договора).

• 3) Заключите с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды, включив в него оговоренные условия.

• 4) В случае если аренда носит долгосрочный характер и договор аренды регистрировался, потребуется также государственная регистрация дополнительного соглашения.

Вопрос: Я владею пивным баром в Москве. В связи введением режима повышенной готовности мне пришлось закрыть свой бар. В настоящее время средств на оплату аренды у меня недостаточно, возобновлять работу бара после окончания карантина я не планирую. Как мне расторгнуть договор аренды помещений бара?

Ответ:

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Пунктом 3.2.1. Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (ред. от 21.04.2020) с 28 марта 2020 г. по 1 мая 2020 г. приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. Подпунктом 14 пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ «О государственном урегулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» запрещена розничная продажа алкогольной продукции дистанционным способом. С учетом этого, наладить дистанционную продажу пивом не представляется возможным.

Таким образом, введение режима повышенной готовности и издание Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ, предусматривающего приостановку деятельности баров, сделало невозможным нормальное исполнение договора аренды, а именно использование арендованных помещений арендатором по назначению – для размещения бара. Более того, вышеуказанные обстоятельства так ухудшили экономическое состояние арендатора, что он не сможет возобновить работу бара в будущем, когда данные обстоятельства отпадут. То есть невозможность исполнения договора аренды вследствие вышеуказанных обстоятельств носит постоянный и неустранимый характер (Вопрос № 7 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020), что является основанием для расторжения договора.

С учетом сказанного, для расторжения договора аренды:

• 1) Изучите Ваш договор аренды на предмет того, какой порядок расторжения предусмотрен для данного договора, а также какие последствия влечет для сторон наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), необходимо ли информировать о наступлении данных обстоятельств другую сторону и в какой срок.

• 2) Подготовьте Уведомление о расторжении договора в адрес арендодателя, в котором укажите:

  — о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, сославшись на п. 20.1. Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ;

  — о запрете деятельности баров, введенном пунктом 3.2.1. Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020г. № 12-УМ;

  — о невозможности исполнения договора аренды в данных условиях: использовать арендованное помещение для целей аренды и продолжать работу бара;

  — об убытках, которые Вы несете в результате наступления чрезвычайных обстоятельств и невозможности возобновления работы бара после снятия ограничений по причине данных убытков;

  — о том, что в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, вы не несете ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ. В частности, к Вам не должна применяться неустойка за просрочку внесения арендных платежей;

  — сославшись на статьи 416 и 417 ГК РФ, сообщите арендодателю о прекращении договора аренды в связи с невозможностью его исполнения по причине введения режима повышенной готовности и издания акта органом власти, а также невозможности возобновления работы бара после снятия ограничений по экономическим причинам, вызванным данными ограничениями.

• 3) Уведомление о расторжении договора аренды необходимо направить арендодателю заказным письмом с уведомлением и описью вложения, если иной порядок не предусмотрен договором аренды.

• 4) В случае если аренда носит долгосрочный характер и договор аренды регистрировался, потребуется также государственная регистрация прекращения договора аренды.